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北京楼市周刊：房地产业如何破局？
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铭万网
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时间:
2007年02月27日08:37
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信息来源:
北京楼市周刊
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清算土地增值税传达了政府调控的决心，其调控的鼓励方向和限制方向非常明确，主要在于鼓励低毛利率的项目开发；抑制高端项目开发；抑制土地囤积现象；形成利益的再分配。
在这样的情况下，地产商的开发模式将会有什么变化呢？高通智库研究部的工作人员对记者进行了分析。
对房地产开发商来说，使自己的利润最大化主要有三种路径：一是尽量提高售价，以获取尽可能高的毛利率；二是加快产品的开发和销售，通过提高周转率，降低资金的成本，提高盈利能力；三是在低利润下，提高开发规模。
土地增值税严格征收清算管理，选择第一种路径将面临交纳巨额增值税的冲击，因此，选择缩短开发期和扩大规模来提高资金回报率的后两种路径似乎不受增值税的影响。
在上市的房地产公司中，万科是第二种路径选择的代表，平均每个项目的开发周期小于12个月，最快的项目可达到9个月。
由此，开发模式的变化为在提高产品研发和开发能力基础上，加快周转率或者加大低利润普通住宅开发的开发规模。
上述模式的改变，将导致普通住宅的供应面积快速增加，以及利润率与土地增值税介与平衡点的中档商品房增加。房地产行业特点向制造业方向转变。
不过，上述变化的前提是，清算土地增值税对市场切实发挥了调节作用。
对这一政策，高通智库研究部工作人员向记者表达了他们的担忧，正如之前调控政策所遇到的问题一样，土地增值税仍然会面临地方政府的执行问题。而这一税种的复杂性也使它会面临更多漏洞。比如说土地增值税为地方税种，力度取决于地方政府的积极性。2006年，全国土地增值税收入为231亿元，土地增值税收入与土地收益以及其他房地产税收比较，土地增值税仍显微波，地方政府对房地产市场景气的期待，远大于对土地增值税增加的期待。比如该税种的征收难度大，税收部门是否有足够的人力物力准确核算？比如开发商有一定的空间通过调整成本进行避税。由于政策限制“直接转让土地使用权”征税，对于公司股权转让，没有明确的规定。类似8·31之前后的项目公司股权转让仍会出现。
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