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中经报：房产政策须有科学认识基础
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铭万网
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时间:
2007年03月06日08:47
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信息来源:
中国经营报
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近几年来，房地产业已经成为一个社会关注度很高、情绪化影响很大、学术研究水平很低、政策手段很矛盾、调控效果很不确定的产业。几乎人人都在关注和讨论房地产业，特别是大城市的楼市，但却完全混淆了许多性质不同的基本经济关系和经济政策。人们激烈地争论着，但在许多情况下，并不知道在争论什么。
房地产是城市经济现象而不是全国市场现象
房地产是一个高度地区性和高度差异化的产业。不同省市例如北京市与青海省的房地产市场并没有直接关系。甚至同一个省内的不同城市的房地产也没有很大的关系。也就是说，全国各地区的房地产业之间基本没有可替代性(因而才有“不动产”的别称)，所以，从严格产业分析的意义上说，“全国房地产”是不可定义的。换句话说，不同地区的房地产应被视为不同的产业(或市场)，而不是同一产业(或市场)。把各地区的房地产统计数据进行加总或者直接比较，往往是没有多少理论意义和实际政策意义的。
例如，人们往往把少数几个大城市的楼市价格(住宅商品房价格)误以为是“全国房地产价格”。特别是，公众只能通过传媒提供的信息了解各地房地产状况，而新闻媒体又具有放大小概率事件以吸引社会注意力的本性，所以，几个大城市房地产的异常现象一经媒体关注，往往就会形成“全国房地产市场”严重变局的社会舆论。例如少数大城市楼市价格的过快上涨被舆论放大为“全国房地产出现泡沫”。其实，北京、上海、深圳等大城市的房价与全国房地产价格根本是性质不同的经济现象和研究对象。以少数大城市的房价现象推论出对全国房地产业的整体判断，实际落入了盲人摸象的逻辑。
由于中国经济高速增长、迅速开放和地区发展不平衡规律的作用，大量经济和社会资源以及 房地产需求向一些大城市集中，必然导致这些大城市的级差地租大幅度上升，推动那里的房价上升。但那绝不是全国经济现象。其实，即使是作最夸张的估计，全国至多也只可能会有几十个城市，即总数不超过10%的城市的房价增长幅度超出正常水平。而全国大多数城市的房价不可能显著超过国民经济增长的幅度(如果全国所有城市的房地产价格真的都大幅度上涨了，那么，地区间发展不平衡的矛盾反倒不成问题了，但这种奇异现象是不可能发生的)。实际的统计数据也确实表明了，即使在一片哗然的涨价声中，近几年我国城市房价的平均涨幅也并没有超过年递增10%以上的国民经济增长率。
总之，作为一个巨大经济体，中国房价的全国性大幅度涨跌是很少可能发生的(除非发生严重的金融动荡)。而所谓房价大幅度涨跌(或出现“泡沫”)大多是地区性的城市经济现象。所以，如果把几十个甚至十几个大城市(特别是国际化进程较快的少数大城市)的房地产价格表现误以为全国经济现象，并据此而制定和实施房地产市场的宏观调控政策，很可能达不到预期效果。
宏观经济政策、社会福利政策和市场竞争政策，三者不应混淆
房地产业是一个关联度很大的产业，与房地产业相关的经济和社会问题涉及非常广泛的领域和十分复杂的利益关系。所以，当讨论房地产问题时，首先要弄清楚我们讨论的是什么事儿。而现在我们常常看到的却是，许多关于房地产问题的讨论，特别是情绪化的争论，完全是把宏观经济政策、社会福利政策、市场竞争政策(或产业组织政策)等不同的问题混为一谈了。而这三类政策的含义和所要达到的政策目标和应采用的政策手段是非常不同的。
宏观经济政策的主要目标是保持经济平稳增长和价格总水平(通货膨胀率)的稳定，其对房地产业的基本要求也是房价稳中趋升和房地产业持续快速增长。一些地区的房价如果大幅度下降，通常伴随着宏观经济不景气(或者地方经济发展不力)，表明经济出现了严重的或必须高度重视的问题，通常需要政府采取措施进行扩张性调节。而如果房地产价格上涨过快以至有可能导致大涨后的大跌，政府也有必要采取一定的调控政策来抑制过快上涨的房价。就宏观经济政策而言，全国或地区的宏观调控目标都主要是稳定经济，支持增长，而不是让居民可以买得起房。有些人主张政府通过宏观调控使房价大幅度下降，来保证居民可以买得起房，实在是张冠李戴。其实，除了极少数确实发生了极不正常现象的城市之外，如果房价真的持续下降25%，甚至更多，就会对宏观经济产生极大的不利影响，政府必然采取稳定性政策，制止价格下跌。所以，没有哪个国家的地方政府会愚蠢到试图采取大幅度降低房价的政策来解决居民住房问题，中央政府当然也更不会这样做。
而且，房地产的总体价格水平同老百姓是否买得起房之间的关系是非常复杂的，不能简单地以为只要房地产的总体价格水平下降，中低收入者就会有能力买房了。现实中的情况也可能相反：房地产的总体价格水平如果大幅度下降，意味着宏观经济不景气，工资收入水平和就业率将下降，居民的购房和租房能力反而会下降。所以，就宏观政策而言，保持房地产的总体价格水平稳中有升，从而保持经济强劲增长，就业和收入水平随之提高，是最有利于增强居民特别是中等收入阶层购房能力和低收入者租房能力的。
解决居民住房问题不是宏观经济政策目标，而是政府社会福利政策的重要目标之一。与宏观经济政策不同，社会福利政策需要考虑的是：有多少居民可以完全由市场机制来解决居住问题；有多少居民没有能力完全依靠自己的力量解决居住问题，必须由政府给予一定的援助(补贴)；还有多少居民自己完全没有力量解决住房问题，政府必须对其进行最低居住保障(实际上是最低生活保障的一部分)。所以，解决居民特别是关照低收入居民(家庭)的居住问题，是一个重要的社会福利政策问题。所有国家解决中低收入居民的居住问题，都必须有一套切实可行的社会福利制度和政策。政府不能把本应通过社会福利制度和政策来解决的问题，推给宏观经济政策，以至给社会一个暗示：采取宏观经济政策手段“把总房价降下来就可以让中低收入家庭自己购买住房了”。
作者：金碚
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