住房保障与商品房共谋发展，是中国房地产市场发展的必然趋势
活动策划：柯鹏 李和裕
主持人：李和裕
整理：唐文祺
嘉宾：杨红旭 上海易居房地产研究院所长助理、高级评论员
去年全国“两会”期间,取消房屋预售制度与否、增加普通住房供应量、加快建立廉租房制、调整住房补贴标准等热点话题,都对当年的房地产行业大势产生了深远影响。 毫无疑问,有关房地产的话题依然是此次“两会”热点,其中,如何抑制房价过快上涨的议题已屡屡见于报章。来自各方的楼市建言是否具备有效性？政府今年将在平抑房价方面采取怎样的调控手段？业内外普遍对此关注期待。
平抑房价不等于降价
主持人：首先想明确一个概念,本周温家宝总理在作政府工作报告中提出,要抑制房地产价格过快上涨。对此,业内普遍理解为,平抑房价并不是要打压房价,造成大起大落,而是要控制住房价的增长速度,使其稳定发展？
杨红旭：我认为这个解释是可取的。借鉴发达国家的发展经验,目前每年保持5%左右的涨幅比较合适。但是自1998年中国住房体制改革以来,房地产市场反弹得厉害,尤其是商品住宅的价格。不过,随着这几年宏观调控的持续展开,房价涨幅正在逐渐减少。所以说,政府在一些相关文件中称之为是“稳定房价”,正如我们现在所说的平抑房价,应该说调控力度在价格方面进一步加强。今年政府对房地产市场的调控思路,平抑房价应该是很重要的目标。
调控房价仍会出招
主持人：除了国家领导人的表态以外,各地代表其实从“两会”召开前就针对平抑房价提出了不少建言,结合“两会”期间反映出的一些意见和建议,您能否谈谈今年政府在调控房价方面还可能有哪些思路？
杨红旭：首先,温总理的政府工作报告中也提到了政府职责的问题,我也觉得要切实稳定楼市、平抑房价,地方政府的问题需要引起注意。事实上,在前一轮的房地产发展过热、房价增长过快的过程中,地方政府扮演了一个核心的角色。而在这一轮房地产调控中,如果地方政府不能很好地完成角色转变,即把房地产从纯粹的经济发展角度摆到民生角度,房价就很难得到明显控制。土地紧缩也好、严格信贷也好、供应结构调控也好,这些中央已经提出的措施,关键的落实点还在于地方政府。
其次,就是在住房保障方面,如果能把这个工作做好,增加住房保障产品的供应量及扩大受益面,便可以分流一部分的商品住宅需求,使商品住宅市场的需求相对减少,而如果这时有效供给依然不变,甚至是像90平方米以下中小户型进一步增加的话,供求比例自然会发生相应转变,甚至会出现供大于求,这就有望使商品住宅价格保持在比较低的增幅。
最后,也有一些人提出了打破房地产行业垄断的建议。其中一点是支持民间合作建房,我也觉得政府不会明确反对这种行为,只是还没有出台相关的法规去规范和引导这种行为。还有可能在政府的牵头下,建立一些不以盈利为目标,而是应政策要求建造中低收入人群住房的房地产企业,这也是可以尝试的,但操作时需要技巧,也不宜太多。
今年调控侧重落实
主持人：政府工作报告其实具备了“风向标”的作用,您认为今年的房地产调控将会有怎样的走向？是否“两会”以后还会有许多具体措施出来？
杨红旭：我觉得今年的房地产调控依然会承接以2005年和2006年的调控政策,不会有太多新东西、新政策冒出来,还是以进一步加强落实和执行已经出台、或者是已经提出发展思路的相关举措为主。在这个过程中可能会有一些修修补补,会有一些新的措施,如土地增值税清算的细则,还有物业税现在争论得比较厉害,但今年能不能出台还挺难猜测的。而看今年调控政策的效果如何,其实并不在中央,而是在地方政府身上,关键就是看地方政府会不会去有效落实。去年各地都出台了各自的“十一五”住房建设规划,今年就可以看一下地方有没有落实目标。
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