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中证报：从政府工作报告看房产市场
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铭万网
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时间:
2007年03月09日09:02
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信息来源:
中国证券报
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今年的政府工作报告，不仅谈房地产方面篇幅比往年多得多，而且有几处是全新的提法。可以说，总理报告中所涉及到的房地产方面内容尽管有些在2006年的房地产政策中就有所表示，但是几个方面的新提法也显示2007年房地产市场政策亮点，而从这些亮点也可以看到2007年国内房地产宏观调控的重点。
这几年政府为房地产宏观调控接连出台了不少政策，但是，为什么房地产市场需要连年宏观调控？而且越是调控，房地产开发投资增长就越快、银行资金进入房地产市场就越多、房价上涨越快呢？
最为重要的问题就在于以往政府对房地产市场发展模式定位不清。即把一个刚发展起来的国内房地产市场或是看作消费品市场或是看作投资品市场，特别是把它看作是一个投资品市场。一般来说，国外发达的房地产市场发展了几百年，它可以作为投资品市场来发展，但是中国房地产市场仅仅是发展几年，而不到十年。如果中国也以国际惯例把房地产市场作为投资品市场而不是消费品，那么无论是发展模式还是政策效果都将完全不一样了。比如说，如果认定我国的房地产市场是一个投资品市场，在政府稳定房价的政策下，由于有了这个政府的“隐性担保”。投资者进入这个市场可以说是零风险的。一种有利可图的投资品而且是零风险，那么投资者岂能不蜂拥而入？在这样的情况下，市场的需求是无限的。特别是当投资者可以利用银行的金融杠杆进入房地产市场时，那么投资者大量地涌入、房价推高也就自然了。
所以，笔者认为，目前国内房地产市场的许多问题就在于没有对房地产市场根据中国的实际情况作一个清楚的定位。而在今年的报告中，政府就从两方面对国内房地产市场提出新要求。
一是明确地提出了要确立“具有中国特点的住房建设和消费模式”的目标。可以说，这个目标的提出就是对目前国内房地产市场的清楚定位。即国内的房地产市场是一个消费者的市场。二是报告中提出了未来国内房地产市场发展就是要建立一个满足绝大多数民众住房需求的普通商品市场。当国内房地产市场是一个消费者的市场时，那么政府必然会出台一系列政策来保护住房消费者的利益，并采取相应的信贷政策、税收政策来遏制国内房地产市场投资行为。可以说，尽管早几年的房地产宏观调整政策对这方面有所明确，但是出台的政策效果十分有限。但是今年总理的政府工作报告把中国未来的房地产市场发展确定到消费意义上来，这不仅决定了未来房地产市场产品结构，也决定了未来房地产市场企业经营模式与住房消费模式。
在政府工作报告中，强调了未来中国房地产业的发展重点放在面向广大群众的普通商品住房上也是有新意的地方。这一点是与上述住房消费模式定位有关。因为，要形成具有中国特色的住房消费模式，也就得生产适应这种消费模式的住房产品。在这里有三方面的含义可以来梳理。
一是这段时间来，由于房价快速上涨并把70％以上的民众隔离在市场之外，从而使这个经济问题转化成社会问题及政治问题，开始引起政府的密切关注。但是，一些利益集团，为了转移视线，认为这些房地产市场的问题并不是由于房价过高引起，而是由于政府住房保障体系缺陷所导致。因此，要求政府来承担许多房地产市场的公共责任。但实际上，这不仅是转移社会对房地产市场关注的视线，而且也在试图将中国房地产市场拉回到计划经济福利分房的时代。试想，如果70％以上的民众都买不起房而只得通过政府来解决住房问题时，不要说政府没有这样的财力，即使有这样的财力也将是低效甚至无效的。所以，在今年的政府工作报告中就明确了住房市场的发展是以市场机制为主导，通过市场化的方式生产面对绝大多数民众住房来化解居民的住房需求问题。
二是把中国的未来房地产市场发展重点放在面向广大群众的普通商品房上，这既是对2006年“国六条”细则进一步强调，也是向市场发出了明确的政策信号，即“国六条”中的“90平方米以下住房”就是以中低档住房为主，而不是有人借政策弹性把其建造成高档住房。这是中国未来房地产市场发展的基点，也是任何人或房地产企业都不可改变的原则。可以说，按照该原则来调整房地产市场产品结构有一定的周期性、滞后性，但是它表明政府对房地产市场产品结构调整的决心。随着国内房地产市场的结构大的逆转，整个房地产市场将会发生巨大的变化。
三是“加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平”。该提法与往年有很大的不同。在早几年，基本上是要遏制部分地方房地产投资过热，遏制部分地方房地产价格快速上涨，而今年改变为遏制房地产价格快速上涨。就目前国内房地产市场的矛盾来说，房价上涨过快是整个市场矛盾的核心。这几年来，政府房地产市场宏观调控政策一直把稳定房价作为根本，但如果政府希望市场的价格稳定，这其实就是对市场的价格作了一个隐性担保。在这种情况下，其市场价格的快速上涨成为必然。而此次政府工作报告明确地要遏制房价快速上涨，就是去除这个隐性担保。
总之，在今年的政府报告中，对房地产市场的政策有三大新意的地方：就是建立适应国内中低收入民众住房消费模式，让国内房地产市场成为一个消费者的市场；就是要调整房地产市场结构，让房地产市场的产品面对绝大多数民众；就是要遏制房价快速上涨。这些问题都触及到国内房地产市场问题的核心。估计2007年政府的房地产市场宏观调控都会围绕着这些任务出台政策。就此意义上讲，2007年国内房地产市场将肯定会出现较大的变化。（作者为中国社会科学院金融研究所金融发展与金融制度研究室主任）
在今年的政府工作报告中，对房地产市场的政策有三大新意的地方：就是建立适应国内中低收入民众住房消费模式，让国内房地产市场成为一个消费者的市场；就是要调整房地产市场结构，让房地产市场的产品面对绝大多数民众；就是要遏制房价快速上涨。这些问题都触及到国内房地产市场问题的核心。
作者：易宪容
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