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21世纪：征收物业税能否降低房价？
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铭万网
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时间:
2007年03月18日11:42
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信息来源:
21世纪经济报道
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十届全国人大五次会议通过的财政预算报告，首次提出将“研究开征物业税的实施方案”。物业税再次成为公众关注的房地产市场焦点之一。
有关部门尚未就征收物业税的内容和目的作出说明，但可以肯定，物业税的开征，对房地产市场的影响是巨大的。而消费者最关心的是，物业税对降低房价能起多大作用？
物业税的说法，早已有之。1993年11月11日-14日召开的十六届三中全会，通过了《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》，提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”但近些年来，物业税仅是停留在讨论和传闻的层面，未见实际操作。
物业税，或曰“不动产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，其税值将随着不动产的市值波动。据财政部税政司有关人士透露，物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。
据有关未被证实的讨论方案，物业税的税率为0.1％—3％，由各地根据具体情况确定。不少专家的建议是0.8％—1％。建设部负责人不久前表示，有关部门正在研究对房屋保有环节征税，指的可能就是物业税。
较为普遍的说法是，税费构成房价成本的40％左右。从表面上看，物业税将目前一次性收取的税费，改为按年收取，税率按1％收取，那么，房价成本将大幅减少，理论上最多可降低近40％（40％减去1％，等于39％）。如果地产商将这些减低的成本全部让渡给购房者，理论上房价最多可降低近40％。
这就是传闻中的“征收物业税房价可降低40％”说法的由来。然而，这是不可能实现的，至多只是消费者的良好愿望而已。
仍然从理论上进行分析。假如税费占房价成本的40％，这部分税费现在全部由购房者承担。改征物业税后，按平均每年征收1％物业税计算，住宅寿命为70年，物业税就是70％，购房者承担的总税费远远超过了现承担的40％成本。期间，即使房价上涨数倍，但物业税是按房屋市值征收，即房价上涨，物业税税额也随之上调，所以，房价上涨对购房者或物业持有人的物业税税负，基本没有影响。从这个角度看，征收物业税，即便降低了房价，对消费者又有何意义呢？
当然，实际操作中，不同类型的物业，可能会适用不同的税率。譬如，中小户型普通住宅的适用税率可能比较低，其总税负甚至可能低于现有税费占房价的成本。这是最好的愿景。
但是，最关键的问题还是，征收物业税以后，地产商会将这些减低的房价成本全部让渡给购房者吗？恐怕不会。
全国政协委员、国家税务总局原副局长杨崇春说，只要房地产商有利可图，他就会继续开发房产，并把增加的相关税负转嫁到房价中，让消费者承担。他认为，通过税收手段调降房价，绝不是轻而易举能实现的。
这个道理同样适用于物业税。假如征收物业税降低了40％的房价成本，但是，只要有人购买，地产商有可能只是将房价降低20％出售，也就是说，他吃掉了另外的20％，即他的利润增加了20％。如您如知，倘若如此，表面的房价数字是降低了，但真实的房价不是下降了，而是上涨了20％。
事实上，在很多城市，对商品房转让征收20％个人所得税，客观上就起了拉升房价的效应。没有人可以保证，征收物业税就一定能降低而不是拉升房价，因为只要房地产市场仍然是需求旺盛，供应不足，我们能期望地产商将征收物业税后下降的房价成本，全部出让给购房者吗？不，地产商们绝不会如此善良的。
所以，房地产市场最重要的问题还是改善供求关系，迅速增加商品房供应，在此基础上推出物业税，降低房价才是可能的。顺便说一句，如果供应量足以充分满足市场需求，即使不征收物业税，平均房价滞涨甚至略降也是可能的。
作者：李一戈
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