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“小产权”还是“假产权”?
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铭万网
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时间:
2007年06月19日10:41
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信息来源:
中国房地产报
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最近北京街头房地产商的宣传广告常常会有这样的标语：“现代公寓楼，七十年大产权”。为什么要标榜“大产权”？刚开始真不明白，后来才知道有一股势力对市场上的正规商品房构成了冲击，那就是某些开发商和北京郊县乡村集体合作在农村集体建设用地上建设的“商品房”流入市场了。这种小产权住宅非常便宜，以致于商品房开发商们不得不打出大产权这块本来没有必要的招牌。
以往所说的“小产权”主要针对的是国有企事业单位自建房，与现在农村集体土地上建设的商品住宅的小产权不是一个概念。我国城市居民购置一套房产，一般需要两个证，一个是房屋所有权证，一个是土地使用权证。房屋是归个人所有，而土地是国家所有，国家通过收取土地出让金出让70年土地使用权，房屋的所有权加上70年的土地使用权就构成了大产权。但是在国有单位里，土地是无偿划拨的，土地由国有单位全体职工共同使用。职工购买这种条件下建设的住房，房屋仍是职工个人所有，但无法获得个人土地使用权证，全体职工只能共用单位的集体土地使用权，这就是小产权。
而目前北京郊县出现的小产权则是由乡镇或者村委会来颁发的，与其说它是小产权不如说是“假产权”。因为按照现行的法律规定，农民集体土地入市，有两道坎。第一道坎是国家实行土地用途管制制度，农用地如果要转为建设用地的话，必须经过国土资源部门审批。第二道坎是农村集体土地是不允许上市流转的，即便是在农村建设用地上直接搞房地产开发也是违法的。它所采取的途径只能是先办理土地征收手续，将农村集体土地征收为国有土地，给予农民补偿，然后国家再把征收为国有的土地招标出让，竞标成功后才能再搞住宅建设。目前北京郊县出现的小产权房，实际上规避了这两道手续，不可能获得国家颁发的产权证，所获得的是乡镇农民集体的产权证，而这些人往往又都是城市户口，不属于农村集体成员，所以这些人获得的不光是小产权，而且是很小的产权，比单位自建房的产权还要小。因此就目前来讲，通过与农民私下交易等方式直接在农民集体土地上搞房地产开发是没有任何法律保障的。
这种小产权房终究路向何方，归根结底还在于农村集体土地能否上市。购买这样的楼房就现在来说还是太冒险了。但政府至今还没有明确制止，这似乎也给了我们一丝希望，或许将来土地政策真的会朝着我们希望的、更自由流转的方向改革？
作者：邓锋
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