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楼市火爆 悄然集聚“三重风险”
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铭万网
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时间:
2007年07月24日10:46
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信息来源:
东方早报
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大暑节气，全国的楼市也一片火爆。国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，涨幅比5月高0.7个百分点。2007年以来，一度出现低迷的全国房产市场仿佛一夜间就火爆起来，在南国深圳，甚至出现房价半年内飙升50%的罕见状况。
在上海，楼市也似乎在随气温逐渐走高。统计显示，07年上半年，上海商品住宅成交量高达1046.4万平方米，比06年同期增长22.9%，平均成交价格也上涨了4.16%。楼市的火爆让曾经一度绝迹的彻夜排队买房现象再现上海。而在二手房市场上，中介坦言，只要有房源就会有多个买家来抢购。
楼市的火爆让投资客乐在其中，房市“坐庄说”也甚嚣尘上，有业内人士甚至有根有据地测算，如果拥有数十亿元资金就可以在某些地区人为地操纵房价，从而成为类似股票市场的楼市“庄家”。
然而当以生活居住为最终目的的房产，在某些投资者眼中完全异化成为投资用途的“股票”时，那么这个市场显然已经偏离其真实价值。市场经济中最基本的规律就是，任何一个产品，无论它是消费品，还是投资品，价格偏离价值只能是暂时的，长期看来必然要回归价值本身。尽管没有人能够准确预知这样的回归将在何时以何种方式来临，但是对于房地产市场投资者而言，各种风险正在悄然的积累：
首先，国内主要城市的房价已经远远脱离了居民的收入水平，系统性风险越来越明显。测算表明，北京、上海、广州、深圳4个城市的房价收入比都已经超过12倍，已经超过国际标准2倍以上。当房价已经在大部分地区让大部分人群难以承受，也就意味着市场价格已经严重偏离合理价值，市场价格自我矫正的系统性风险越来越大。
其次，政府的房产调控政策极有可能进一步强化，预期中强烈调控政策的出台，将构成房产市场投资的政策性风险。尽管三年来的调控似乎换来的却是房价的一片涨声，但调控政策的一时失灵，绝不意味着面对房价的逆势飙升，房产调控政策会缺乏强硬的措施。恰恰相反，从未来政策预期看，物业税的酝酿实施将会构成对房价非理性飙升的致命一击。而既有推进中的调控政策，诸如严查房产商违规交易、“9070”项目逐步竣工上市，以及增加房产土地供给等等措施，都将逐步发挥其调控效果，政策落实后的作用正在积累并强化，一旦政策合力集中爆发，将会给房价带来实质性的政策“拐点”。
第三，房产投资者的投资风险也在逐步显现。熟悉股市的投资者都知道，市场对于股价合理性的判断依据是上市公司的盈利能力。同样的，对于房产投资是否可行，理性的判断依据并非是未来房价的走势，而是购房价格所能获得的租金回报高低。而与楼价不断飙升形成鲜明对比的是，各地的房屋出租价格几乎都是原地踏步。上海一些高端住宅的出租回报率仅有4%，这一投资回报水平甚至不及同期的通货膨胀比率。但与微薄的价值投资回报相反，对于投资者而言，一旦房价出现大幅调整，则意味着个人资产大幅缩水、银行负债缠身，甚至可能导致个人信用破产，彻底改变自己的人生轨迹，房产投资的巨大风险与理性收益明显不对等。
“楼市有风险，投资需谨慎”，很多投资者也许认为这是老生常谈，“博傻”的心理决定了他们不会愿意轻易收手。每个投资者都在梦想能逃脱接到“最后一棒”，但是，所有的人都会这么幸运吗？
作者：马红漫
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