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楼市风险正向股市转移
——房价高企 股市助推 | |
铭万网
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时间:
2007年09月26日10:25
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信息来源:
市场报
| | 圈地
巨头占有大量资源
近几年，不断有开发商发表言论认为，房价上涨主要归咎于土地供应太少。而国土资源部却多次澄清说，土地供应量并不稀少。事实究竟如何呢？
虽然平时我们很难得知地产企业到底有多少家底，不过，这些在地产企业的中报里却明白地给了我们答案。
刚刚公布的碧桂园的年中报告显示，截至8月15日，公司土地储备量为5400万平方米，比4月20日上市前的1900万平方米增长了180%，是全国土地储备量最大的房地产企业之一。根据万科最新公告显示，万科的土地储备合计2157万平方米，其中属于万科权益的建筑面积为1818万平方米。而且随着万科100亿元公开增发的完成，相信在土地储备方面的投入将继续扩大。
中报显示，保利地产截至7月31日，拥有土地储备1007万平方米。招商地产目前掌握在手中的土地储备大约为500万平方米。金地集团上半年在沈阳、武汉、西安、深圳、南京获得了5个项目，可售建筑面积达235万平方米，目前公司的土地储备大约在860万平方米，权益未结算面积约为640万平方米……
对此，博鳌房地产论坛上，海润国际董事局主席林勇业表示忧虑：“我感觉到中国地产是向垄断趋势发展，大的地产商为追求高额的利润，占用了大量的土地资源。”
中国人民大学土地管理系主任、房地产信息中心主任叶剑平认为，开发商大面积屯地，作为市场经济条件下的企业行为，是无可厚非的。可从社会角度上说，这种行为是有一定负面效果的，因土地的稀缺性带来企业的垄断，形成垄断价格。虽然国土部门统计数据表明土地的供应量很大，但问题的核心在于如何提高最终产品（住宅）的有效供应，否则易形成土地由政府垄断变成了企业垄断。因此，他建议，希望主管部门能通过分割地块、增加有效供应等方式调节，使得房地产企业的竞争更充分。同时，可以在土地出让合同书中增加附加条款，明确开发周期，通过管理手段使得政府的土地供应很快转化为有效供应，使房地产企业拿的地很快成为产品。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授提醒，土地储备量越大，企业实际上就承担了越大的未来市场变化风险，希望企业能冷静思考。
忧虑
楼市股市风险联动
业内人士介绍，开发商手中囤积的土地大多在2004年“8.31大限”之前拿到的。按照国家规定，当年8月31日之后，经营性土地不得再通过协议形式出让，一律进行公开竞价。其后，开发商便年年喊“缺地”。而且，随着近年来银行信贷的逐步紧缩，开发商资金链普遍吃紧。
但在大牛市当中，股市上的房地产企业创新了融资渠道。相比到银行贷款的严审查、高成本而言，从股市融资成本低廉，无须还本，不用付息，风险被分散转嫁到地产股投资者身上，大地产商当然非常乐意为之。于是，在房地产宏观调控严管的“信贷”和“土地”两道闸门外，地产巨头们能比较轻松地融资圈地。
房价上涨――地产股升值――巨额融资圈地――土地储备充足抬高股价、高地价拉高房价……一幕股市、土地、楼市携手高价共舞的循环图画仿佛已浮现到了我们眼前。
这是一幅值得警惕的画面。叶剑平认为，这当中是蕴涵着风险的。目前企业高价拿地是因为可以将成本转嫁给市场，有购房者可以消化这种成本的上涨，今后如果情况发生变化，土地的预期成本与实际成本脱节，将可能导致房地产企业的资金链断裂。这是房地产企业本身的风险，其实并不可怕。真正需要警惕的是第二重风险，即连带的金融市场的风险，可能导致房地产市场的系统性风险逐渐向股市转移。
刘洪玉也同样认为，这个循环当中，孕育了巨大的房地产价格风险和股票价格风险。因此，在目前房价和股价都处于高位的时候，一定要警示风险，理性投资。
作者：张向永 沈寅
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