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哈继铭：要警惕美国房价下跌
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铭万网
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时间:
2007年10月09日11:02
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信息来源:
每日经济新闻
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次贷危机也许只是美国房地产价格调整的序曲，而不是尾声。美国经济当前面临的最大风险是房地产价格泡沫的破灭。未来几年，美国房价可能有更大幅的调整。
随着时间推移，短期优惠利率将结束，接踵而至的是更高的利率水平，房贷拖欠率将进一步提高。这迫使放贷机构提高风险意识，提高放贷标准，未来房贷增速放缓更将给不景气的房产市场雪上加霜。
本次上升周期中，房地产价格上涨幅度是历年来最大的，经CPI平减后的实际价格已上涨了65%.作为对比，美国前两轮房价上升周期中实际价格分别仅上涨了15%（1979年见顶）和18%（1989年见顶）。目前房价严重脱离基本面。美国待售房屋数已达到200多万套，高于历史平均水平一倍，而且因还不起贷款而被银行没收的房屋数量大幅增加，从2006年上半年的60万户上升至2007年下半年的逾100万户。
同时，购房意愿却不断下降至历史低谷，待售房屋销售指数7月大幅下降12.2%，至历史最低点。
美国房地产价格调整周期较长，历史上从顶点到低谷一般需要三至五年。而美国房地产价格2006年方见顶，未来几年房地产将处于熊市。
与股价下跌相比，房价下跌对经济的影响更为深远。首先，房价调整通过财富效应影响消费。我们预测，即使其他条件不变，美国20%的房价跌幅将降低消费增速2.2个百分点，导致GDP下降1.6个百分点。第二，房价下降引发的股市调整，将进一步通过财富效应影响消费。最后，消费增速下降将影响企业投资从而提高失业率，从根本上动摇消费增长的根基。
一旦美国消费开始下降，中国出口增速必然受到影响。尽管中国出口结构升级和出口市场多元化可在一定程度上减轻外部需求变化对出口的影响，但对美出口毕竟占中国总出口的四分之一，且美国消费放缓还将波及全球，继而影响中国出口。
中国出口走软将抑制国内物价，尤其是制造业产品价格。
更重要的是，企业利润增速可能大幅下降。事实上，中国无论是规模以上工业企业利润还是上市公司利润，都与出口增速高度相关。中国出口增速在美国IT泡沫破灭后大幅回落，同期企业利润也出现负增长。一旦企业利润下降导致股价调整，利润将进一步下降，造成恶性循环，因为目前上市公司之间交叉持股现象严重。
这种变化对资本市场的影响也不可低估。一旦出口增速下降，企业利润增速将大幅回落，使当前股价水平进一步脱离基本面。在外部需求恶化导致企业利润增速大幅下降的情况下，不能排除股价出现调整的可能性。
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