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交易清淡楼市要“软着陆”了吗？
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铭万网
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时间:
2007年10月10日09:10
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信息来源:
东方早报
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房地产业所谓“金九银十”的规律在2007年国庆黄金周中被无情地打破，国内不少城市的楼市交易在黄金周期间都出现萎缩。在2007年上半年房价飙升的深圳，国庆7天的新房成交仅为82套，平均每天不到12套。在上海，楼市交易同样是相当清淡，二手房客户的看房量和意向签约人数均只有半年前的50%左右。
导致“十一”黄金周房产交易萎缩的直接动因是节前出台的房贷新政。9月27日夜，人民银行与银监会联合发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求第二套住房首付提高至40%，并明确贷款利率同时提高10%．虽然目前市场还在等待相关实施细则以厘清“第二套住房”的概念，但不少买房者已经产生了惜买观望的心理。同时，一些商业银行也已经从市场内部感受到了房价“高处不胜寒”的风险，试图通过紧缩银根实现自保，这两方面的因素综合作用，导致了市场交易的萎缩。
就长期而言，随着中国经济的蓬勃发展，房价上涨是一个大趋势，但如果房价上涨过快，超出了国民经济和民众的承受能力，反而会伤害整体经济的活力和可持续性。事实上，房价脱离经济基本面过快上涨的苗头已经出现，2007年4月、5月、6月、7月和8月，70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.4%、6.4%、7.1%、7.5%和8.2%，房价涨幅逐月加快。因此，如何让房市“软着陆”，就成为宏观调控不得不面对的难题。
综合来看，“高位缩量”本身就已经是令投资者担忧的市场信号，而商业银行出于自保的目的，不排除有进一步紧缩银根的措施（深圳部分银行已经开始停止发放二手房贷款），这将进一步加大房价下跌的压力。因此在目前的政策背景和市场状况下，出现房价下跌的可能性已然存在。一旦下跌趋势得以确认，由于卖方抛售和购买观望的共同作用，就有可能形成房价的硬着陆。因此，无论具体的调控政策成效如何，当下房市出现的“缩量盘整”局面都应该引起政策制定者的高度关注：未来的房价趋势将如何演化？政策调控又该如何避免市场价格的大起大落，以实现“软着陆”的调控目标？
一般而言，实现经济运行“软着陆”有两个前提条件：一是继续保持宏观调控的连续性，也就是要保持紧缩政策态势、抑制房价飙升的调控方向不动摇；二是在调控政策效果逐步显现的同时，配套推进改革措施，实现房产市场定位的合理矫正，这两个方面相辅相成，不可或缺。从实现“软着陆”目标的难度看，后者要更加重要和关键。
事实上，历次房产调控政策之所以出现“越调越涨”的尴尬局面，与调控政策“投鼠忌器”的心态不无关系，由于担心房产萧条引发经济衰退而让调控措施无法到位。但如今，超高的房价让调控部门不得不面对一道两难的选择题：是选择畸高房价下的经济繁荣，还是选择持久的经济发展动力。两者间的抉择问题其实就是推进改革的要害所在。
一些世界知名大城市，如纽约、东京、香港等地，也都是房价高企的地区，但这些城市的经济发展并没有因此受到影响。所以会如此，原因有二：一是房价未在短期内出现非理性暴涨，二是房价上涨与城市居民收入上涨成比例。从具体政策看，及时的微调银行贷款利率、宽松灵活的土地供给制度、给予公众对房价和收入更大话语权等等，都是我国内地未来改革房地产市场定位所应该考虑的具体政策措施。
因此，要通过科学的政策设计来实现房价走势与经济发展之间的平衡，这样不仅能够让畸高的房产价格实现软着陆，同时也才能避免房价大幅波动给经济运行造成的危害。
作者：马红漫
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