两会期间许多委员和代表都在问我同一个问题，那就是北京房价的走势。各位委员和代表们关心的一是宏观调控政策下的北京房价；二是奥运之后的北京房价如何，或者说更关心自己的财产价值如何变化。

　　房价是个多种因素形成的博弈过程，并不是某一单一因素就能决定的。对市场的分析首先来自于是否有稳定增长的宏观预期。过去连续数年中国超过10%的GDP增长和连续四年超过11%的城镇居民收入增长，是房价稳定增长的基础。如果中国的宏观经济发生了全面逆转的变化，那么就不是房价涨不涨的问题，而是就业、GDP与工资收入涨不涨的问题了。那么也就不仅是房价的拐点，而是整体经济的拐点了。

　　可以知道的是美国经济的预期将出现下滑，那么与世界经济密切相关的中国经济是否能幸免不受影响呢？中国的政策调整是否能一枝独秀呢？

　　历史上我们有自己弱小就被人欺负的教训，一直希望自己比对手更强大。但我们并没有在世界贸易的相互依赖之中，当对手不再强大或经济转弱时，我们的强大也会因此而受到影响的经验。缺乏世界经济如果发展不再强劲时，中国如何保持强劲发展的手段。因此也会改变人们对中国宏观预期的看法。至少未来的预期已远远的不如前几年的情况更为肯定和看好！

　　通涨在继续，至少官方认为短期内CPI的高位运行态势是无法改变的。

　　通涨实际是货币价格的反映。当中国连续数月出现货币价格的扭曲时，当实际利率为负时，资产的价格就会上涨，房价也就会上涨。于是为了防止通涨就不得不调整货币的价值，就可能出台各种措施（包括宏观的与微观的），打压通涨和资产价格就可能产生预期的变化。

　　从中国历史上多年的变化格局看，利率与房价产生明显的负相关作用。当利率为正时，房价稳定并上涨缓慢；当实际利率为负时，房价就高涨。2007年房价的高涨恰恰来自于负利率的影响。如果利率不能在短期内转为正值，那么很难让房价回归平稳。

　　近年我国房价涨幅与实际利率呈现负相关关系

　　房价除了受宏观经济的影响之外，同时受供求关系的影响。这种供求关系如果是在资源市场化条件下，会在价格的作用下自我调节，以达到稳定与平衡。但如果资源是非市场化的垄断，则这种价格的调节作用就无能为力了，并且会使价格扭曲，不是靠供求关系调整价格，而是靠垄断政策来调节了。